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投资买房|政策调控下,异地买房几点看法!

发布:zhengyunjituan 浏览:837次

2018年调控继续维稳,没有丝毫放松的迹象!近期大多都处于观望状态,包括一些开发商也都不是很?#26149;?#19979;半年?#35856;。?#23613;可能在上半年快速拿证去化(即使政府给的价格与预期有些差距,也都不得已拿了),当然也有不少专家预测2019年房价会反弹上涨,这里老徐不想做预测,因为对于中国的房价都是受政府调控的是计划经?#33579;?#25152;有的政策都是阶段性的,当前政府要求:房子是用来住的,那么就意味着房子回归居住属性,上涨幅度不会过大。对于后市房价会不会受当地政府财政需求而上涨不得而知,毕竟现在房子已经是支柱性产业,后期经济是否需要用?#24247;?#20135;?#21019;?#21160;,我想还是大概率事件!

对于投资者来?#25285;?#20170;天谈谈几点看法:

1房产投资的首要目的是保?#25285;?#20854;次才是增值

在历史的长河中,稳定?#20013;?#30340;上涨才是房产投资的真谛,短期的暴涨和暴跌根本没有意义。没有能力在最高点抛掉,就别做暴富的白日梦。同理,真正能在股市里赚大钱的?#21496;?#38750;凡人。辛苦还贷若干年,一夜回到解放前,这不是屌丝应该玩得游戏。切记远离特色小镇、旅游养老、政策规划等地产项目。

房产投资的优越性就在于,拥有?#20013;?#31283;定高额的回报,买定离手,不需要任何后期关注操作。短期炒作涨幅很大的区域,必定透支未来,慎当?#20248;?#20384;。最保险最保值最抗跌的地方才?#20146;?#20540;得投资的地?#20581;?/p>

记得之前老徐曾发布过,一定要考虑到流通性,别买了将来卖不掉又收不到租金,还占用资金。

2异地投资一定要站在当地人角度

异地投资不能以价格便宜来作为标?#36857;?#30830;实环沪城市圈有不少区域价格目前都比较低,和上海的价格比起来,低很多!有不少楼盘都打着价格便宜,环境优美再加上和上海的交通优势来进行宣传推广,对于上海的投资客来?#25285;?#36824;是有很大的吸引力的!

这里要说的是,如果你把异地的房产和上海的房产进行比较进行投资时,?#24378;?#33021;就真成了?#20248;?#20384;或推高异地当地房价的推手了。当?#25077;?#20102;后,很有可能套?#25991;?#30340;资金,房价短期可能会上涨,那也是有很多向你一样的投资客购买推高了房价,这个价格是虚高的,因为你是投资,既然投资那么只有当进行变现时才有可能,那么首先自问你会去接手买这样的二手房么?其次,除了房产增值外,会有租金收益么?(估计大部分都没有的,只是买了一个空房子放在那而已!)

所以,异地房产投?#26159;埃?#21153;必要深入调研,体察民俗,最好有个当地朋友引荐介绍,根据当地人?#21335;?#20439;走,当地人?#19981;?#20080;哪里,你就投资哪里。否则,你沾沾自喜的投资房产,在当地人看来,不过是请君入瓮、人傻钱多罢了。套牢不算,想抛都抛不掉。

3投资和自住必须合二为一

有些朋友天真的认为房产投资和自住是两回事,概念不同、目的不同、资金用途不同,所以思考方式也不能相同。后台咨询我也有很多这样的朋友,他们只想投资一些便宜、偏远,但是貌似有些发展前景?#21335;?#30446;,亦或是人云亦云,别人投哪里他也想投哪里。人为的把房产投资和自住区分开来?#20146;?#22823;的误区。试想,你投资一个自己都不愿意住的房子,能达到保值增值的目的吗?你投资一个远离市区、没有地铁、没有商业的便宜房子,还期待它给你带来丰厚回报吗?你投资一个不限?#28023;?#19968;梯二十户的商住公寓,还奢望它能转正吗?你投资一个面朝大海、春暖花开的旅游地产,还想要获得CBD的租金吗?

把每一套投资房都当做自住房来选择,这就是房产投资的精髓所在。你不会去住的房子,也没有人愿意去住,你抢着住的地方,同样会有很多人抢。最好的投资房其实就?#20146;?#22909;的自住房。

4自住率低的小区千万别买

理由一:以价换?#24247;?#33268;踩踏式暴跌。投资的本质就是唯利是?#36857;?#27704;远追随利润。自住率低、投资率高的小区,就意味着只要政策转向,行情有变,为锁定收益,就会有大量的?#30528;蹋布?#20379;大于求,这个小区房价短期就会大幅下跌。再加上由于政策不明朗,购房者观望情绪?#21448;兀?#20080;涨不买跌,房价就会形成踩踏式暴跌。最痛心的例子就是投资客和外地购房者为主的燕?#36857;?#25151;价腰斩的随处可见。而自住率高的小区,业主惜售情绪浓厚,不到心理价位就索性不卖,或者转售为租,从而造成整个小区的?#30528;?#37327;稀?#20445;?#20379;小于求,失去议价?#21344;洌?#22343;价维持高位。

理由二:一?#20934;?#25243;房的价格决定一个小区的价格。同一个小区,最新一套房子的?#23665;?#20215;就是该小区的均价,如果一位投资客急抛的房子?#32536;?#20215;5万?#23665;唬?#37027;么今后5万就是这个小区的最高?#23665;?#20215;,只能低不能高,挂高了也不会有?#35856;。?#20320;若想尽快出手,还得在此基础上打折,就像多?#30528;?#39592;牌一样的发生踩踏。当然,这种现象在房价上行期内是不会发生的,因为没有人会傻到在上涨期内抛房。

理由三:租金收益无法保证。自住率低的小区通常位置较偏,空置房较多,而租客却寥?#20219;藜福?#20877;加上投资?#36884;合?#38477;低租金揽客,所以,空置房常年没有租金收益是常态,对于投资客来?#25285;?#27809;有租金对冲月供,压力可想而知,就算房价翻倍,只要不?#36164;郟?#21387;力永远存在。朋友2011年在上海临港新城?#32536;?#20215;9000元买了一套100平的新房,月租500元都租不出去,空置到2016年才以800元租给二房东搞群租。

理由四:降价首先?#26377;?#22478;新区开始。地方政府的造城运动从来没有停止,土地财政的惯性难以转变。没有产业、缺乏配?#20303;?#20154;口不足的新城新区始终是房价的软肋,唯一的优势就是便宜。但是单纯的便?#21496;?#23545;是房产投资的大忌,自住率低、没有?#20248;?#20384;,涨的快,跌的更快,抗跌性差是新城新区的最大特征。


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